IVA de arrendamientos de inmuebles: alquileres sujetos, exentos y tipos de gravamen aplicables.
- Fianzas entregadas por el arrendatario de un local.
Sujeción IVA: La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento tiene carácter indemnizatorio (su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera haber causado al arrendador en relación con el inmueble arrendado).
No procede la repercusión de IVA (art.78. Tres.1º LIVA). DGT V2507-19.
- Indemnización pagadas por el inquilino por la resolución del contrato.
Sujeción IVA: Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78. Tres. 1º LIVA).
- Indemnización recibida por el inquilino por obras realizadas en el local.
Sujeción IVA: Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78. Tres. 1º LIVA).
- Indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato.
Sujeción IVA: Se considera contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un “no hacer” (dejar de utilizar el local) y está sujeta a IVA.
- Cesión de uso del local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo).
Sujeción IVA: Si el propietario está de alta en el censo de empresarios se trata de un autoconsumo y debe declarar como IVA devengado, aplicando el tipo de gravamen del 21% al coste de prestación del servicio, incluido en su caso, la amortización del bien cedido.
Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, declarando la correspondiente cuota en la autoliquidación del último periodo del año.
Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA. DGT V0432-20.
- Traspaso en el alquiler de un local.
Sujeción IVA: La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramienta….) está sujeta al IVA al tipo del 21%. DGT V1722-20.
- Venta de negocio. Empresario traspasa todo el negocio excepto el local, que la arrenda al adquirente.
Sujeción IVA: No sujeta al IVA la venta si los bienes transmitidos se acompañan de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios.
En otro caso estará sujeta. DGT V2368-20.
- Finalizado un contrato de alquiler el propietario pone en venta el local. Lo vende tras presentar el modelo censal (036) de baja.
Sujeción IVA: Si aún no se ha producido la liquidación de todo el patrimonio empresarial la transmisión del local está sujeto a IVA, aunque haya presentado la declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.
La sujeción a IVA conllevará la posible renuncia a la exención, cuando el adquirente lleve a cabo una actividad que le permita deducir, tributando la transmisión por IVA en lugar de por ITP. Consulta DGT V2802-17.
9.Alquiler de una vivienda.
Exenciones IVA: Exento de IVA. Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.
La exención en IVA comprende garajes, anexos accesorios (trasteros) y muebles arrendados conjuntamente.
- Alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados.
Exenciones IVA: Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y especifica, la persona/s usuaria/s última del inmueble.
- Alquiler de una vivienda a una Asociación / Fundación (entidad sin ánimo de lucro) para su cesión gratuita a personas en riesgo de exclusión /inmigrantes / personas enfermas.
Exenciones IVA: Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
La Asociación o Fundación, al alquilar de forma gratuita, no se convierte en empresario a efectos de IVA, actuando como consumidor final sin perjuicio de permitir el uso de la vivienda a otras personas.
- Alquiler de un apartamento turístico.
Exenciones IVA: Exento de IVA el arrendamiento por periodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar servicios propios de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda.
Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributara al 10%.
- Alquiler de una plaza de garaje.
Exenciones IVA: Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta de IVA.3
- Arrendamiento de una vivienda por una agencia inmobiliaria a un particular.
Exenciones IVA: Exento de IVA.
Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si es un arrendamiento para uso estable y permanente.
- Particular compra un local de segunda mano para alquilar.
Exenciones IVA: El vendedor puede renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVA en lugar de ITP.
El alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA. Por esta actividad repercute IVA y genera derecho a deducción.
En la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por “inversión del sujeto pasivo” en las casillas 12 y 13 del modelo 303. Declarará asimismo el IVA deducible.
- Alquiler de un local.
Tipo de Gravamen: 21%
- Alquiler de una plaza de garaje (no arrendada conjuntamente con la vivienda)
Tipo de Gravamen: 21%
- Alquiler de un solar.
Tipo de Gravamen: 21%.
- Alquiler con opción a compra de una vivienda.
Tipo de Gravamen: Si el arrendador es una empresa de arrendamiento financiero (el contrato debe tener una duración superior a 10 años) o el promotor del inmueble, el arrendamiento está sujeto y no exento a IVA. Tributará al 10%.
4% si son viviendas de protección oficial.
- Arrendamiento de una vivienda por su propietario a una agencia inmobiliaria.
Tipo de Gravamen: 21%. El arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda.
- Alquiler de una vivienda utilizada como despacho de abogados.
Tipo de Gravamen: 21%. El inmueble no se utiliza como vivienda.
- Alquiler de un piso utilizado por un médico como vivienda, destinando varias habitaciones a su consulta particular.
Tipo de Gravamen: 21% el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda.
- Obras en locales.
Tipo de Gravamen: 21%.
- Reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario.
Tipo de Gravamen: 21%. El propietario, destinatario de los servicios de reparación, afecta la vivienda al arrendamiento no al uso particular.
- Local comercial con licencia para convertirlo en vivienda. La cédula de habitabilidad será concedida cuando finalicen las obras que se contratan con un tercero.
Tipo de Gravamen: Si la vivienda dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, terminada su construcción, se considerará apto como vivienda:
10% si la obra cumple con los requisitos para considerarse rehabilitación (art. 20. Uno. 22. A LIVA) u obra de renovación o reparación (art. 91. Uno. 2. 10º LIVA). DGT V2250-20.
Mas información sobre la aplicación del tipo reducido en obras en viviendas.